La fideiussione è obbligatoria dal venditore (costruttore) per immobili in costruzione.
L’acquisto da un costruttore (impresa o cooperativa) di un immobile ancora da costruire è un acquisto potenzialmente pericoloso.
Se il costruttore dovesse fallire prima della stipula del contratto definitivo di compravendita, che di solito avviene a costruzione ultimata, l’acquirente potrebbe perdere la caparra e gli acconti versati.
L’acquirente difficilmente riuscirà a recuperare anche solo parte degli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto di prezzo, col rischio concreto, qualora, intendesse comunque acquistare la proprietà dell’immobile, di dover versare ulteriori somme, e quindi pagare la casa due volte.
Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 rubricato, appunto, “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”, all’articolo 2, prevede una specifica forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire che consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate ed eventualmente ancora da riscuotere sino al trasferimento della proprietà.
In sostanza, con la fideiussione, l’acquirente, in caso di esecuzione sui beni del costruttore/venditore, anzichè avviare lunghe e costose (e inutili) azioni giudiziarie, può rivolgersi direttamente alla Banca o all’intermediario finanziario abilitato che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire tutte le somme fino a quel momento versate.
La fideiussione è obbligatoria quando:
- il venditore è il costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia (quindi non anche i privati);
- l’acquirente è una persona fisica;
- gli immobili da costruire non sono ancora ultimati. E’ necessario che sia stato già richiesto un permesso di costruire (o presentata la DIA) e che l’immobile non sia ancora completo delle finiture e quindi che non sia ancora possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.
La consegna della fideiussione deve avvenire al momento della stipula di un contratto avente ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà, quindi sin dalla stipula del contratto preliminare di vendita o compromesso, e l’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento definitivo della proprietà.L’obbligo di consegna grava sul costruttore ed è sanzionato con la nullità del contratto stesso, nullità che, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato.